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[轉貼] 陳寶存:不動産登記改變不了樓市現狀

陳寶存:不動産登記改變不了樓市現狀

2014-02-14 09:40
不動産登記制度的浮出水面,又一次引發輿論的爭議。比如潘石屹認爲不動産登記制度執行,房價一定大跌。當然這種言論根本不是科學理性的分析。
   事實上,不動産登記也好,反腐也好,引發房價大跌的因素都是因爲市場認爲腐敗官員掌握了太多的房産,也有大量的僞造信息支持這種言論,比如房叔房姐和劉志軍的大量房産信息,在反腐深化,不動産登記制度推出後,必將引發腐敗官員的大量抛售,這種思路,幼稚到幼兒園的思維水平,更是對住房信息的真實狀況的無知。
    毫無疑問的是,不動産登記制度必須建立,原因是我們多年福利房分配有太多的信息漏洞,我們的住房信息也是一片混亂,還有一個問題:我們的住房市場,商品房占比例到目前僅僅3成左右,各式房産的管理一直沒有統一的國家層面的制度,我們還有大量的本該成爲大産權房的所謂小産權,我們還有軍産房,還有太多的以各類開發形式産生的住房,比如商住兩用等等,這些房産,到底如何管理,土地與房産兩方面信息如何處理?我們並沒有充足的思想與實際操作方式的准備。
    毫無疑問,不動産登記對于未來房産稅(不動産稅、物業稅)的全面推出是必要的准備工作,沒有准確的房産信息系統,根本無從談起持有環節稅的征收,我們卻根本不具不動産登記的基礎。
    首先官員的房産信息真的像市場想象的那麽簡單嗎?腐敗官員真的傻到了房産全都登記在自己名下嗎?最初的開發,我們經常聽到大量收購邊遠地區老鄉身份證的事件,現在少了,但是,以往的這些虛假房産信息都解決了嗎?
    搞不動産登記,對于普通居民來說當然就是商業與住宅房産的登記。這種對登記信息的要求很高,也要求准確反映房産真實信息情況,但是,在我們多年的福利房分配並轉售中,地方很多部門在房産面積上有很多的規避措施。比如,我們習慣在轉售過程中故意縮減面積,有的陽台算一半面積,有的陽台不算面積,老房産也沒有所謂公攤。還有大量存在的所謂贈送面積,有的是真實贈送有的卻不是贈送,而是噱頭。這樣的信息,在統一的不動産登記推進中,是必須統一的,而這樣的統一登記能否被老百姓認可?房産登記不是簡單的行政命令就可以做到完善,畢竟普通百姓不是罪犯。
    大量的各類不完全産權房産,土地與房産登記如何搞?我們有正在修改中的房産法規,以及尚未完善的土地管理法,還有早在2008年就公布執行的《物權法》,目前情況是各種政策法規根本沒有完全統一的思路。比如物權法規定房産自動續期,土地法規規定土地使用權有70年、50年、40年的分期。那麽一套房産的使用期限到底是多少年?還是無限永續使用?這是必須完善的。
    小産權房的曆史悠久,而小産權的概念一直相當模糊,現有的所謂不予登記的房産絕大多數是完全大産權房,但是,在城市改造過程中,這類改造項目沒有通過統一招拍挂手續,所以成了曆史遺留問題,住建部門與國土部門行政的懶惰産生的大量小産權房,事實上應該是合法的産權房,這些在中華人民共和國境內的房産,不予登記是不負責任的。
    作爲房産信息,在全面推廣房産稅的過程中,一定要有房産的價值評估。我們的房産取得方式多樣化,而且隨著商品房開發的日益推進,即使是普通商品房的房價也是大幅增長的。這就存在一定的爭議:福利房時代400元購進的房産如何評估價格?對于不轉讓自住的房産,如何准確評估價格?看似簡單,實際卻是相當麻煩的事,老工人們未必任何400元購買的房産現在價格是10萬元。
     很多人認爲,不動産登記不推動是官方不行政,更是庇護官員的行爲。這種認識太膚淺,不值得駁斥。
    我的結論是,不動産登記短期內是不可能完善的,我們推出不動産登記考慮的是長治久安,而不是短期見效。不動産登記包括房産稅的推出與拉鋸,根本不是房地産調控的考慮,我認爲不動産登記制度的完善與推行在20年內是很難落實的。對樓市的影響,可以忽略不計。

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