洞悉房地產的主力思維 - 不動產 - 理財專家 - 頂客論壇 ,免費遊戲,免費交友,免費空間,免費部落格,免費相簿,免費開店 - 頂客社區 dk101.com 最用心的華人社群網站
發新話題

[轉貼] 洞悉房地產的主力思維

洞悉房地產的主力思維

洞悉房地產的主力思維
  
  
房價高漲近來成了台灣民怨之首!即便政府一再宣誓打房政策,但房價絲毫沒有回檔跡象。許多朋友會問:「房地產投資是否穩賺不賠?買房子真的可以抗通膨嗎?」在回答這個問題之前,我先舉兩個身邊親友投資的實例給大家看看:

案例1》別人隨便買隨便賺,我買就套牢賠錢?

小蓉姊老家在台中縣后里,目前在新竹科學園區上班,5年前,她原本想在竹北購屋,但考量未來想回后里跟父母同住,最後決定在后里購買電梯大樓建案,當時竹北和后里的房價差不多都在 1坪10萬元出頭。沒想到,轉眼5年過去,竹北房價已飆到 1坪20萬元以上,后里房價竟不漲反跌,想要轉手賣出還乏人問津。她苦笑自嘲:「別人房子隨便買、隨便賺,為什麼我買房卻套牢賠錢?」

案例2》為什麼長期投資,卻連通膨都打不過?

阿土婆於民國80年在台中縣烏日鄉買了一塊農地,當初因為有「烏日高鐵重劃區利多」,她匆忙以 1坪5萬元搶進,總共斥資千餘萬元準備養地兼養老。沒想到,景氣急轉直下,一套牢將近20年。

直到2009年中,總算來了個「縣市合併升格題材」,好不容易以每坪7萬元售出,算一算,總獲利近4成,扣除仲介代書稅費等交易成本,大概還有33%的獲利。阿土婆能夠獲利了結,也算是喜劇收場。但18年賺33%,真的是好投資嗎?

這時要以「定存報酬」當做比較機會成本!以合作金庫歷年定存資料庫估算,假設阿土婆從民國80年開始每年放定存至今的報酬率。



定存利率逐年下滑 以合作金庫歷年定存資料試算


哇!我們從表1可以看到,自民國80年至今,18年間的定存總報酬率,竟然高達130%(計入本金則為230%)!也就是說,如果阿土婆在18年前將1,000萬元放在定存,現在已經增值到2,300萬元了!平均年複利報酬為4.52%。請注意,這只是「基準機會成本」喔!等於是你把錢鎖在銀行,閒閒躺18年,就可以享有的最低理財報酬水準。



錢放銀行閒閒躺18年,比買錯地賺得多


但阿土婆當年選擇投資土地,套在高點,18年後解套,總獲利才33%。依複利公式計算:133%開18次根號=101.6%,結算下來,平均每年的投資報酬率只有1.6%,非但輸給定存報酬率,當然更無法抵抗通膨壓力囉!

阿土婆的1,000萬元放定存和投資土地共18年的報酬率試算比較。這一比較,阿土婆的眼淚快掉下來了:「啊!早知道我放定存就好啦! 」

選錯標的難賺錢 買地報酬率竟輸定存

分析上述兩個不算成功的房地產投資案例,可以發現共通的特點就可以發現共通的特點就發現共通的特點就是:選錯物件標的,房地產就很難賺錢!

小蓉姊捨棄人口移入成長的竹北而選擇人口移出的台中后里、阿土婆選擇空有題材卻無實質需求支撐的農地,結果不是慘套就是輸給通膨,到頭來白忙一場,換來心酸!

現鈔注定會貶值 3大心法拉高買房勝率

讀者這時一定想問:「那到底要怎麼投資房地產,才能提高勝算呢?」在此提出個人3點心法:

1. 投資標的:地段以人口快速成長的新興都會區為投資首選。大台北都會區以離捷運火車站1公里內的案件最保值,在大台北都會區以外以土地持分高的透天厝、精華店面較為保值。土地投資應避免偏遠的農地以免長期套牢。不建議投資小套房、度假別墅等高折舊商品。

2. 投資時機:房價維持長期低檔時可入市、達泡沫高點則要趁早脫手。平時應儲備實力,靜待金融恐慌時,投資客低價殺出房產的時機,才有機會撿到超值的物件,切勿隨媒體炒作題材而追高套牢。考量房屋折舊及熱錢轉移效應,於房市泡沫高點時逢高獲利了結的功夫也是一定要學的啦!

3. 投資策略:以自有閒置資金投資房地產的風險最低。高額貸款投資容易遭受利率風險;如果資金有限,應以自用住宅或營業店面為投資標的;或可與親友合資以降低資金負擔。若考量租屋收益,則應事先調查當地租金行情及空屋率,並計入管理成本及機會成本,以增添投資成功率。


在台灣獨特的金融體系裡面,土地建物資產可說是價值信用的主要基礎,貨幣供給逐年增加(鈔票愈印愈多),但都市建地有限,所以相較於注定貶值的現鈔,高土地持分的精華地產當然只會增值、不易貶值!

跟上主力買對房 加速存到第一桶金

都市土地重劃開發是台灣政治經濟共生結構的根本動力,有錢人之所以愈來愈有錢,關鍵就在其能取得房地產投資的入場券。市井小民若無法洞悉「房地產的主力思維」,注定成為房地產食物鏈裡的低階輸家。

掌握「房地產的主力」習性與節奏,你會發現其實投資房地產的勝率極高,可說是穩賺不賠!如何存到「房地產第一桶金」,將是你能否躋身富豪之列的關鍵所在,這功夫大家一定得學!

TOP

發新話題

本站所有圖文均屬網友發表,僅代表作者的觀點與本站無關,如有侵權請通知版主會盡快刪除。