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樓中樓和夾層屋的分別

所謂挑高屋、夾層屋的產品,市面上說法有四種。
ㄧ、合法樓中樓
二、複層式住宅
三、四米二以上的夾層住宅
四、三米六的夾層住宅


建築技術規則

建築設計施工篇,第九章容積管制

第一百六十四條 之一

住宅、集合住宅等類似用途建築物樓板挑空設計者,挑空部分之位置、面積及高度應符合左列規定:

(所謂合法樓中樓規定)

  一、挑空部分每住宅單位限設一處,應設於客廳或客餐廳之上方,並限於建築物面向道路、公園、綠地、深度達六公尺以上之法定空地或其他永久性空地之方向設置。
  二、挑空部分每處面積不得小於十五平方公尺,各處面積合計不得超過該基地內建築物允建總容積樓地板面積十分之一。
  三、挑空樓層高度不得超過六公尺,其旁側之未挑空部分上、下樓層高度合計不得超過六公尺。
 
(所謂複合(層)式住宅規定)
四、同一戶空間變化需求而採不同樓板高度之複層式構造設計時,其樓層高度最高不得超過四‧二公尺。
 
(所謂違法夾層規定)

五、建築物設置不超過各該樓層樓地板面積三分之一或一百平方公尺之夾層者,僅得於地面層或最上層擇一處設置。


挑空部分計入容積率之建築物,其挑空部分之位置、面積及高度得不予限制。
 
住宅、集合住宅等類似用途建築物未設計挑空者,除有第一項第四款情形外,地面一層樓層高度不得超過四‧二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺。


依據上述法規規定


ㄧ、依法是可以設置挑空及"樓中樓"(法規無明確名稱)
合法的樓中樓,挑高樓高一般在五米以上

1.每住宅單位可以設置一處挑空在客廳或餐廳(可不計樓地板面積),但面積不得小於15m2,整棟大樓挑空合計面積不得超過總樓地板面積的10%。

這就是一般樓中樓的產品,客廳可挑空且僅計算一層樓的樓地板面積,但樓中樓的部份,上下層都要計入樓地板面積。
這種產品通常都是在低容積率、低建蔽率的社區,客廳挑高五米以上(樓中樓部分樓高二米五以上),建築總樓高較不受高度比、深度比的限制,強調豪宅及空間感。

2.若挑空超過上述規定,則挑空必須計入樓地板面積,意思就是要挑11米高也沒人理你,但挑空部份要算三倍的樓地板面積。
大多數都是
大別墅的產品,土地面積大,容積不用完,強調高品質的住宅環境。

二、複層式住宅

就是一般所說的四米二、四米五、四米八、五米的夾層屋。

合法夾層是可以的(不得超過100m2或樓地板面積的1/3),但依法規規定僅能於大樓的最上層或地面層,所以這種產品的頂樓戶通常會賣比較貴,因為它是合法的,其他樓層的夾層都是違規使用。


目前住宅區四米二的挑高屋已經消失囉,就是因為樓高三米六的限制。

商業區、乙種工業區的挑高屋還在推,並設計為"辦公室、事務所、零售業",因為法規並不限制各層樓的樓高。

但這種產品ㄧ樣要受高度比、深度比的限制,所以並不是所有商業區都會推這種產品,大部分都是在信義路、仁愛路等等大馬路邊的商業區,但相對的售價會非常高。

四、三米六夾層住宅
至於三米六夾層住宅就不用說了,滿街都是,建議不要買,因為太矮囉,而且又貴。

按照建築法規是有夾層的且是合法的,其定義為 : 夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾層面積之和,超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者,視為另一樓層。

相反的反而沒有樓中樓的定義:但有所謂的挑空設計與複層式構造設計,其規定如下:

依照建築技術規則第 164- 1 條

  住宅、集合住宅等類似用途建築物樓板挑空設計者,挑空部分之位置、面積及高度應符合左列規定:

  一、挑空部分每住宅單位限設一處,應設於客廳或客餐廳之上方,並限於建築物面向道路、公園、綠地等深度達六公尺以上之法定空地或其他永久性空地之方向設置。

  二、挑空部分每處面積不得小於十五平方公尺,各處面積合計不得超過該基地內建築物允建總容積樓地板面積十分之一。

  三、挑空樓層高度不得超過六公尺,其旁側之未挑空部分上、下樓層高度合計不得超過六公尺。

  四、同一戶空間變化需求而採不同樓板高度之複層式構造設計時,其樓層高度最高不得超過四.二公尺。

  五、建築物設置不超過各該樓層樓地板面積三分之一或一百平方公尺之夾層者,僅得於地面層或最上層擇一處設置。

  挑空部分計入容積率之建築物,其挑空部分之位置、面積及高度得不予限制。

  住宅、集合住宅等類似用途建築物未設計挑空者,除有第一項第四款情形外,地面一層樓層高度不得超過四‧二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺。

又一般規定居室樓高應為210cm以上,建商一般是利用複層式構造設計,以平均高度360cm為基準,即用300,420來做不同高度的設計,當請完使照後,在420的空間加建為(230與190大概)之空間,即為違建,未考慮結構並增加容積,或未辦理變更設計

所以:凡於夾層 挑空處 或利用複層式構造 等等加建違章者,皆為違法即有所謂的(違法夾層屋),至於坊間所稱樓中樓(上面各種形式的樓層皆可能稱之)也未必合法,只是名稱有所混淆
其他法令規定,請參考各縣市單行法令




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