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升息聲起 房貸族拉警報

升息聲起 房貸族拉警報

央行6月再次升息,將重貼現率由3.5%調升至3.625%,未來會再升息嗎?答案是「鐵定會」。由於油價持續飆高,輸入性通貨膨脹的陰霾揮之不去,別忘了,台灣又到了颱風季節,到時又將掀起一波蔬果價格上漲,所以下半年央行絕對有理由再升息。

聽到升息消息,全台四百多萬戶房貸族可要神經緊繃了,因為未來房貸負擔恐會只增不減。以房價500萬元為例,自行支付20%的自備款,也就是100萬元,貸款八成,也就是400萬元;央行調升利率半碼前房貸利率以3%計算,每月本金加利息支出金額為 26667元,若銀行跟隨調升房貸利率半碼(0.125%),每月支出將為 27083元,每月將增加416元,1年即增加4992元。


由於房貸族多數是選擇指數型房貸,指數型房貸多是前低後高的「三段式」計息方式,也就是申貸前半年至一年利率最底、第二年調高一些,但都不會高於市場利率,第三年開始則按市場行情正常計息。所謂正常計息,是指標利率與固定加碼的總和,指標利率是每一季取主要銀行定存利率的平均值,固定加碼則是房貸戶申貸與銀行談妥的利率,此部分視房屋現值、個人債信能力而定。

如果您的房貸利率已到第三個階段,在升息聲下,表示您的負擔將更為加重。這要如何是好?

首先,若您手邊還有閒錢,最好先償還本金,本金減少利息自然跟著少。其次,若您過去繳息正常,可先跟目前房貸銀行議價,爭取較優惠的利率。第三,考量轉貸,但需事前評估轉貸相關費用及未來利率的調整方式,免得了賠夫人又折兵。

雖然還可以試著跟銀行談延長房貸年限(房貸期為20年,但法規上限可至30年),以降低每個月的還款負擔,但這點本人較不建議,因為延長年限還是一樣要承擔利率風險,且意謂著要多繳更多利息。

如果您是已打算買屋的準房貸族,在此時更得小心因應,多花點時間尋找能減少房貸支出的方法。首先,當然以政府各項政策性優惠房貸為首選,如「政府優惠房貸」、「青年首次購屋貸款」、「輔助勞工建購住宅貸款」、「輔助公教人員購屋貸款」、以及「國宅貸款」等。這類房貸利率皆是以郵政儲金二年期定儲機動利率加碼計算,雖然郵局已隨央行升息而調升利率,但還是比銀行提供的房貸利率划算。


房貸類別申請條件

利率

優惠房貸年滿20歲之中華民國國民。北市最高貸款額度250萬,其餘縣市200萬。

3.6%

青年首次購屋貸款20至40歲之間的青年人。申貸的最高額度220萬。

前7年利率2.725%,之後為3.725%

勞工建購住宅貸款年資滿一年以上(身心障礙及原住民例外),且無自有住宅或二年內首次建購一戶住宅者,均可申請。最高可申貸金額為220萬。

2.767%

公教人員購屋貸款須於公家機關任職滿一年,並支領一般行政機關待遇外,不得曾獲政府各類輔助建購住宅、承購公有眷舍房屋土地等情況者,皆可申請。依職等可貸150~240萬。

3.085%

國宅貸款凡購買國宅新屋均可申請。最高貸款額度220萬。

3.3%





其次,跟銀行議價,尤其是指數型房貸要著重在第三階段的利率。若您是軍公教人員或百大企業員工,更可利用優勢大膽與銀行談。

再來,您也可以找固定利率的房貸,這類房貸多為壽險公司所推出,像是保誠、南山、三商美邦等壽險業者,都有十年以下的固定計息房貸產品。

在預期利率仍會逐步走升的情況下,房貸族要有積極的作為,好對抗房貸與通膨的雙重壓力。

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