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聽!泡沫經濟破裂的聲音!

鉅亨網 2008 / 01 / 02 星期三 18:00        

兩年前,Eric Feichthaler當選為這個四面環繞棕樹的小鎮鎮長時,他幻想自己未來將會馬不停蹄地參與剪綵儀式。近年來,成千上萬的人湧向這裡,為這個原本蕭條的平原地帶增添不少色彩。

Feichthaler 熱切希望能興建一所新的高中。他希望拓寬公路和下水道,並改善嚴重的排水污染問題。他還想加蓋停車場。

現在,他的許多夢想都要破滅了。近兩年的房貸風暴,為地方經濟發展造成了巨大的破壞。市長發現自己正在收拾投機過度的爛攤子,而不是忙著為夢想中的新設施舉行落成典禮。

上個月,該城市縮減了地區發展部門中18個建築檢查員和其他20個工作崗位。它們沒有存在的意義,因為所有的建設都取消了。最近市政府聘請一個景區美化公司,清除幾百所廢棄房屋周圍的雜草。

Feichthaler 說:「人們因為繳不起房貸,只好讓房子被查封。」「我們的公路擴建工程只好擱置。建一所高校雖有必要,但不容易,我們只能延緩工程進度。」

擱置、縮編、查封:現在是這個國家房市繁榮不再、步入清算的時刻。根據《New York Times》報導,從維吉尼亞州的北部密集郊區到加州的前農業用地,這幾天來的房價已經進入盤整期:由於房價滑落,當地政府開始縮減人員編制,並擱置一些開發專案。

一些看似與房地產崩盤無關的家庭漸漸發現自己也遭殃,他們的鄰居沒了房子,經濟萎縮使得許多有價債券形同廢紙。

西南部的佛州正處於這場風暴的中心。這裡的房價一度出現虛高態勢,但它的惡化迅速也最快。當麻煩向生活的其他領域蔓延開來,這個地區預嘗了其他州也將面臨的經濟衰退。

位於 Lee鎮內的 Cape Cora,橫跨佛州 Caloosahatchee河至Fort Myers。一場抵押風潮正將這裡變成荒涼小鎮。地方教育部門近來取消了在 2年內興建 7所學校的計劃。房產經紀人和建築工人離開這裡到別處謀生。

由於房屋查封、強制執行的案子實在太多,而執法的警力有限,Cape Coral的警署主任Robert Petrovich 表示:「某種程度上我們不得不採取強硬措施。」

佛羅里達長久以來就是房地產榮枯的指標,但是近幾年來出現不尋常的榮景。人們可以在網路輕易搜索到上百個「便宜的臨水房Cape Coral-避寒勝地」這類房屋出售廣告,藉以吸引投機者、退休人員和雪鳥一起在冬天到來。

腦筋動得快的商人以更多抵押貸款當作促銷,同時也推高地產價格。房產經紀人表示,每一次價格暴漲都吸引了大量的投資者,有些甚至是從加州或歐洲遠道而來。

Joe Carey 就是這群人當中的一名。他是一名俄亥俄州出租業者,2002年他到Cape Coral玩,發現可以不到 1萬美元買到一塊經由Caloosahatchee河、直通墨西哥灣的未開發土地,附近是比鄰海灘、高爾夫球場。

建築商很快得到建築貸款,並在不到 6個月的時間裡建起了房子。房產經紀人保證在房子完工前就可以全部銷售出去。

Carey 表示,「只要稍等一下,土地的價格一定會上漲。我們對此充滿自信,所以砸下 1萬美元。」

Carey 靠著輕易獲得的建築貸款,買下 3塊房地產。他回憶起,每一間房子一脫手就賺到了17.5萬美元。然後他繼續買了更多的地塊,相信Cape Coral和Fort Myers將繼續發展繁榮。據Moody’s Economy.com統計:Cape Coral和Fort Myers主要地區人口從2000年44.4 萬人增到2003年約50萬人。

Carey 表示:「工作非常容易找,建築行業發展迅速,商店越開越多,醫生們也來了。」

2003年, Carey成為不動產仲介商。第二年,他成立一家公司,與另外 7個人合夥經營Keller Williams Realty ,雇了40名經紀人。

據佛羅里達房地產經紀人聯合協會統計:到2004年,Cape Coral和Fort Myers市中心的房價暴漲到 19.21 萬美元。2005年,房地產均價再次攀升 45%,超過了 2.78萬美元。

當年, Carey以 1萬美元買的地塊如今暴漲了10倍。在俄亥俄州景氣最好時,他的年收入一度達10萬美元。在2005年佛羅里達最繁榮的時候,他說自己那時年收入有80萬美元,「如果你每天都工作,幾乎多數人都能一夜間成為百萬富翁。」

國內營建商蜂湧而至,建築工人、屋頂建造商和電工都尾隨而來。但這個房地產王國的供給最終超出了需求:房價被投資客炒高了。當2005年末市場意識到這個問題時,房價下跌的苦果開始出現了。

Carey 表示:「這就像好有人突然關上了水龍頭。當繁榮不再,人們開始爭相脫售房子。」

到今年10月,市中心房價降至23.9萬美元,有一些比最高價時下跌 14%。當月,他和他的伙伴關閉了房產辦公室。11月,他結束了自己的公司。最近的一天下午,他去了位於已停業的原辦公室,把一個保留下來的家具運回家。他準備搬到亞特蘭大的近郊去。

投機者覺得打包離開很容易,但他們留下了一座空城,到處是賣不出去的空屋。超過 1.9萬間獨立住宅和公寓在 Lee縣的房市上掛牌出售。11月僅賣出不到 500 間,這就意味著按現在的速度,市場需要 3年的時間來消化目前的房屋存量。

位於Fort Myers的Re/Max Reality集團的商業房產經紀人 Gerard Marino表示:「恐慌四處瀰漫,大家都不知道這種情況何時結束。」建築商開始以極低的價格出清房產,有時甚至低於建造價格。

WCI Communities 的首席財政官James P. Dietz在接受採訪時表示:「我們的目標是清理房屋存量,我們必須得籌集現金支付薪水。」WCI Communitie s是佛羅里達的房地產建商。 Dietz表示,他將在2007年年底離開 WCI,開拓旅遊事業。

AT Pelican Preserve 這個Fort Myers有名的社區,擁有27洞的高爾夫球場,卻在 WCI停工後留下到處的泥土堆,許多居民望著那塊原本希望是修剪後草坪的土地興嘆。建了一半的公寓矗立在滿地灰塵的小路上。

61歲的Paul Bliss在城裡有一筆房子,就位於這片興建到一半的社區旁邊,他說:「這裡真是我妻子的噩夢,她向窗外望去只能看到鋼筋混凝土板。」但是建商們沒有為此感到抱歉。 Dietz表示:「現在供過於求的現象如此嚴重,根本沒有必要再建新屋。」

在 Lee縣境內,隨著投機者傾銷和吸引租賃者,市場出現了絕望情緒。有些地方的明爭暗戰悄然開始,寫著「出租」的牌子漸漸取代了「銷售」牌子,以吸引路人注意。據物權拍賣資訊網路供應商 Realty Trac統計,在 Cape Coral 2007年10月以前,被拍賣房產達4874 筆,比去年同期增加了 4倍多。

Elaine Pellegrino 和她的女兒Charlene都掉到這個陷阱裡。

7 年前,Pellegrino夫婦在Cape Coral東北買了一筆價值 9.7萬美元的房子。當時這裡幾乎都是空地。但是隨著一棟棟住宅社區的興起,來這裡定居的人越來越多,價格隨之漲了 2倍。

Pellegrino家的郵箱裡塞滿了勸說他們再抵押以獲利的信件。他們動心了,他們借助上漲房價貸得的款項,開了兩家店:汽車修理商店和修剪草坪服務。

Pellegrino太太說:「我以為我們就要發財了。」

但是2006年12月間,Pellegrino太太的丈夫突然去世,留下兩項債務纏身的家業,及拖欠的20.7萬美元房債,如今這間屋子只值13萬美元。

行動不便、已經53歲的Pellegrino太太沒有工作。她說自己每月靠1259美元的社會保險金生活。她的女兒還是一個大學生,每月可領到 325美元的獨生子女費用。 Charlene Pellegrino幾個月來一直上網找一份內勤工作,但是現在太多人被裁員,她說自己的希望很渺茫。他們已經 4個月沒有付抵押貸款了。

「我們該怎麼辦呢?」Charlene絕望地問。這個社區其他的家庭幾乎都面臨著同樣的窘境。她說:「我們就要沒房子住了。」

但還不至於這麼快,他們在自己的房子裡等待最後的判決。但是法院忙著進行被喪失抵押贖回權的物業拍賣,所以他們猜自己還可以住一段時間。

Elaine Pellegrino 說,我們大概還有至少 6個月的時間。我們已經很久沒有銀行的消息了。隨著房地產與建築業景氣下滑, Lee縣的失業率從去年的2.8%攀升至5.3%。全縣有超過 1/4的空屋,宵小竊案增加了 1/3 。Mike Scott說,「人們沒有過於苛責,大家不得不想盡辦法養家。」

熄燈的屋子吸引罪犯入侵。他補充說:「如果你在市中心以外的地方有一所空房子,那裡就是遊民和罪犯可以破窗而入的地方。」

該縣的人口服務部門正在醞釀具體措施,幫助那些有需要的人支付租金和水電帳單。據該專案經理 Kim Hustad 表示:「近半數的申請者稱他們失去了工作或被縮減工時。」

在Cape Coral一所優美的中世紀教堂裡,Jorge Acevedo牧師每年此時通常會去印度或者非洲這樣的地方援助當地的健康醫療所。今年,教堂買了許多聖誕禮物給那些會友的孩子,他們大多來自於失業家庭。

在 Selling Paradise Realty公司,一塊尋找買家的房屋銷售牌子如果寫著「拋空出售」(short sales) ,通常意味著該物業的價格已經低於其銀行價值。接待員Eileen Rodriguez表示,「拋空出售的名單上印不出來,因為它實在太長了。」

據該公司老闆和仲介人 Bobby Mahan表示,在11月末時,Cape Coral的5500筆待售房產中有超過2600筆都屬拋空出售。多數在2004年到2005年間的購房者都出現了資產負債,貪婪和投機心理造就了目前的慘狀。

跟其他的產品一樣,拋空出售形成了市場滯銷。為了完成一項交易,得說服持有抵押債權的借方負擔部分損失並且放棄某些權利。 Mahan說:「處理一樁拋空出售案是一項漫長而困難的過程,而與銀行打交道更是十分麻煩的事。」

Kevin Jarrett 就身陷其中。1995年,他剛從伊利諾州來到這裡,他拿出1000美元買下了位於 Lee縣東部 Lehigh Acress的一筆房子。

3 年後,他放棄了心理健康諮詢的工作開始從事房產銷售。他相信來年房產價格會繼續攀升,因此買了更多的好房子,然後出租一間舊的。

Jarrett 的胃口被養大了。他買一艘汽艇和一輛黃色的 Corvette敞篷車。去年夏天,他花了73萬美元在 Cape Coral購置了一套2500平方英尺、有游泳池的房子。它座落在運河邊上,透過窗子可以看到美麗的景色。

但是近 3個月來, Jarrett都沒有案子成交。他的年收入大約有 5萬美元。然而,每個月他需要 1.7萬美元支付抵押貸款、保險費、稅金和他四處的物業─這加起來還不足他所欠債務的一半。每月的物業租金只有約 3500美元。

Jarrett 有兩處物業已經 6個月沒有付貸款了,他說自己步其他人的後塵。他的目標就是賣掉所有的房產,租間房子重新再來。

他現在靠賣45美元一瓶的天然果汁以貼補家用。最近,他取消了家人的健康保險,每月可以節省 680美元。他申請了一項國家補助健康計劃給他 9歲的女兒。他說:「我是劫後餘生的典型。」

其他人的情況大多類似,這種局勢給本地經濟也帶來一定影響。一家豪華轎車的經銷商聲稱,他們的銷售狀況無疑會出現下滑─上次是發生在25年前。Cape Coral一家可以看到碼頭的知名旅館表示,他們的營業額比去年同期下滑 3成。

家俱業者在打折,硬體銷售業則面臨困境。建築業業主Hugo Lopez抱怨,他的營業量下降超過 3/4。他的桌子前曾經擠滿填寫表格、申請謀職的外地移民。而現在沒有活幹了,也就沒有工人了。

按照目前的狀況看來,佛州今年的稅收額下降近 1/10, Lee縣則跌了14%。

Fort Myers的 Hodas大學企管教授 Ray T. Kest表示,這很清楚地預示著大多數產業營收出現下滑。「先是從房地產開始,再來是營建業、抵押貸款公司、大型企業,但是這種情況已波及到整個經濟了。」

近幾年來,Fort Myers的Bisop Verot Catholic高中靠著晚餐拍賣會,賺進20萬美元。Cape Coral的抵押貸款仲介人 Michael Pfaff,曾在他40英尺長的船艇上舉辦募款活動。但現在 Pfaff幾乎沒有業務收入,最近他還賣掉遊艇。今年,學校取消了拍賣會,並擱置了校舍維修計畫。

教育部門取消新校舍的修建決定,反映出政府的財力不足。承包商必須支付教育部門所謂的影響費,來籌措新的設施基金。 2年前,教育部門靠承包商的這項收入賺了5600萬美元,但明年可能只有2500美元了。

官員James W. Browder表示,建新學校已經沒必要了。許多從事營建和房地產業的家庭都遷走了,所以學校入學登記比預期減少許多。這可能會產生連帶效應:建一所學校要花費6000美元,所以取消建校就意味著減少建築業的工作機會。

Browder 指出房地產低迷時期的特點:人力聘用變得很容易。最近幾年,學校一直請不到汽車司機,因為這個職缺必須支付比在建築工地開裝卸車 2倍的薪水。但是,「現在這個工作竟然有14個應徵者。」

地方政府的資金有 1/3來自於房產業的稅收。由於稅收基礎根據前一年的房地產價值,現在它的缺口已經凸顯出來。地方政府被迫要削減明年部分的預算。

提倡減稅的人士樂見現狀。他們說政府已經被上一波房地產的景氣養肥了。佛州政府在一月端出來給選民、調整過後的預算支出,必須為多數的州民的爭取最大的利益。

金融教授Kest說:「所有的地方政府都中飽私囊,現在他們必須要減稅並且學會管理。」

但是當地官員辯說,他們早已面臨拮据,被迫要制定影響生活各層面的重要對策。該縣執行救護服務的公共安全部門聲稱,他們只能裁員。地方政府的自然資源部門,最近置擱了水上公園 Lakes Regional Park的污水淨化工程,其經費達 210萬美元。

那些在早期繁榮中發財的人們可說是最大贏家。「我們照理應該可以度過這個房貸危機的(但我們現在似乎撐不過來)。」 Lee縣的委員Tammy Hall表示。「因為那些在這裡大賺一筆的人都走掉了,現在你所看到的都是平凡老百姓。」

今年24歲的Andrea Drewyor從俄亥俄州來到Cape Coral任教,她找到一套靠近碼頭的嶄新套房,有公設、游泳池和和水療浴缸,每個月租金只要 875美元。

她的住處到了晚上四周一片漆黑。這種情況令承包商感到悲哀。但 Drewyor可沒有,她說,「我喜歡這兒沒有太多人住,這個地方真是太棒了。」

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